济南和青岛，内陆与沿海的两套结构
山东是双中心。济南在内陆，泉城路、洪家楼一带是老城核心，老楼公寓密集、单价中档；青岛在沿海，市南、市北靠着海景和商务，单价全省最高，旅游季和淡季能差出一截。烟台、潍坊、临沂、淄博各有本地市场，整体密度不低，但节奏比青岛慢得多。
济南与青岛的结构
- 济南历下：泉城路与CBD，老楼公寓加写字楼，交通最方便，单价全市最高。
- 济南天桥、槐荫：火车站与老商埠，单价低一档，走量为主。
- 青岛崂山、市南：海景公寓与写字楼，商务客和旅游客叠加，单价全省最高。
- 青岛市北、李沧：老城区与工人新村，单价低一档，本地客为主。
- 烟台、威海：沿海城市，旺淡季跟着旅游走，夏季明显活跃。
- 临沂、潍坊、淄博：内陆工业城市，规模大但单价低，更新慢。
青岛的旅游季和济南的考试季
青岛的旺季在七月到九月，海景公寓被旅游需求占满，报价上浮、房源紧张；十一月之后入冬，海风大，需求量掉下来。这个曲线和济南几乎完全相反——济南的活跃度在夏秋较平，冬天靠室内。
济南有一件别的城市没有的事：省考、艺考、考研期间，周边短租房需求集中爆发，酒店和公寓价格短期上浮。这段时间谈得不合适，可以避开。
在山东谈之前先确认的三条
- 青岛旺季先问是否涨价，七月到九月当天改价的情况多。
- 济南考试季期间住房紧张，报价会上浮，避开或者提前谈。
- 胶东半岛城市之间高铁方便，但夜间班次少，跨市安排先看末班车。
常见问题
- 山东的单价水平怎么样？
- 青岛最高，尤其市南崂山的海景公寓；济南中档；临沂、潍坊、淄博这些内陆城市低一档。整体比江浙沪便宜，但青岛旺季上浮明显。
- 烟台的旺淡季明显吗？
- 明显。沿海城市跟着旅游走，夏季活跃、冬季冷清。跟前两个中心比，烟台的规模小，稳定性也差一些，去之前先确认对方是否常驻。